老屋翻新｜室內設計

工程管理費、監工費是在做什麼？設計師多少收費是合理的？ 工程管理、監工是在做什麼？設計師多少收費是合理的？ 工程管理、監工到底是在做什麼？為什麼設計師收完設計費還要再收這筆費用？我直接請統包師傅來處理是不是就省下這筆費用了呢？他們與設計師做的事又有什麼差別呢？ 1.工程管理、監工是什麼？兩者差別在哪裡？ 在公共工程裡，不管是建築工程或是裝修工程，施工時大多會有三個角色，一是建築師或室內設計師的設計方，二是營造廠或是擁有「建築物室內裝修工程管理證照」的施工方，三是發包此工程的政府單位，也是業主。 設計方是「監造」角色，意思是監督營造廠，要確認施工包商按造設計師的理念完成設計，並按時回報給業主；施工方是「監工」角色，意思是監督施工者，需要確認使用的材料與施工的細節品質，例如水泥強度、鋼筋粗細、各工項的工序是否確實乾燥...這些細節，並按時回報給設計單位。 進到民間住宅裝修市場，設計公司在室裝工程裡，其實就肩負了「監造」與「監工」的角色，因為設計公司既要確認施工者按照設計師的理念完成建物設計，也要確認使用的材料與施工的細節品質，我們也會需要按時回報給業主現場的工程狀況，與解決業主於現場提出的問題，所以我們就統稱其為「工程管理」。 2.設計師會如何做工程管理？ 以我們黑崧空間為例，我們在工程階段會做的事情就如下方表格： 各階段 工作內容 施工前 工程規範確定：我們請工班報價時，我們各工程就有自己一套的規範，師傅在確定可以按這規範施作才需要報價，我們也透過此規範來篩選工班。 工程進度管理：確認各工班可進場的時間，在不影響彼此的情況下，安排各工項有效率的進入案場施工。 施工前放樣：放樣這個工程市場上有專門的放樣廠商在處理，但大多數小型的室內裝修案預算大多有限，性質也較為單純，且設計師更清楚自己設計的定位點，所以我們大多自己放樣或與工班一起放樣，這樣工程進行中的溝通也會更為清楚。 施工中 工班進場溝通：工班進場後，我們會再次與領頭確認施工的範圍與項目，確定工班完全清楚施工的內容，減少認知落差。 不同工程的界面處理：有些工項會涉及到兩、三種工種，設計師就要從中確定工班之間是否有共識，並確定順序，以及後續施工各工項完成面是否如共識內容完成。 各工項的品質管理：施工過程中，施工者未必是當初溝通的領頭，領頭也可能有很多場工地需要照顧，如果這個施工者不知道我們的規範，此時就是施工最容易出錯的時候，所以如果有未配合過的施工者在工地，我們都會在現場督工。 材料品質檢驗：在設計階段我們請業主挑選的材料，在施工階段進場後我們皆會一一核對是否符合設計圖面上的樣式，是否有瑕疵、缺漏，如果施工完有完整剩料亦可退件給材料商，並追減施工費。 通報業主：工程的進度我們每周都會回報業主；有需要業主確認的項目則會通知業主至現場確認。 [...]

室內裝修許可-需申請與不需申請的建築物 室內裝修許可需要申請？費用、流程、時間、檢舉一次懂！｜宜蘭 室內裝修許可是什麼？哪些建築物需要申請？被檢舉會罰多少？可以補件嗎？因為室內裝修許可是政府規定，所以只要有涉及法規，我都會將依據列出，藍色的字則是白話文的解釋或補充，不管我寫的再好一切都以法規為準喔！ 1.哪種房子「不需要」申請室內裝修許可？ ※法規依據：建築法第 77-2 條 「不需要」申請的建築物 1.「非供公眾使用」的透天厝 2.「非供公眾使用」的5層樓以下的集合住宅（例外說明：如有「新增厠所或浴室」或「有新增兩間以上的居室造成分間牆之變更」除外，說明詳「需要」申請的建築物第2.項(3)小項） ※集合住宅的定義：有三個住宅單位以上之建築物 3.做為經內政部認有必要的非供公眾使用建築物的除外。（說明詳「需要」申請的建築物第2.項） 如果你的房子屬於以上幾類，恭喜你這篇文章不用再看了，平平安安的去做室內裝修吧！ 另外宜蘭常見的民宿，也屬於「非供公眾使用」，但申請民宿又有其他流程，我們還沒寫，但可以參考其他人寫的這篇！ 「需要」申請的建築物 1.供公眾使用建築物 (1)供公眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂、及其他供公眾使用之建築物。 (2)六層以上之集合住宅（公寓），任一層都要。 ※法規依據：供公眾使用建築物之範圍 2.經內政部認有必要的非供公眾使用建築物 (1)固定通信業者利用建築物既有電信室內設置集線室 ※法規依據：內政部營建署函 90.09.03.營署建管字第927970號 (2)資訊休閒服務場所(網咖)150平方公尺以上者 ※法規依據：內政部函 92.04.28.台內營第0920085640號 [...]

黑崧家的客廳 統包與室內設計師，差別、費用、該怎麼選擇？｜宜蘭 統包與室內設計師該如何選擇？常常是裝潢新手中常見的問題，要先釐清重要觀念是，選擇統包或室內設計師沒有對錯，只有需求之別，也千萬別只用經費就下決定！以下我們就從費用、優缺點等各個面向來討論幫助你選擇！ 如果你是想自己發包工程，可以來這篇【自己發包？老屋翻新工程的風險！含5個評估是否適合自己發包？】 1.統包是什麼？統包與室內設計師的差別！ 統包是：負責將裝潢的工程區分為泥作、水電、木作、鐵工等不同工項分配（或說發包）給不同的施工廠商的人或公司，並安排不同工種進到施工場地的時間。 室內設計師如果有承接屋主的設計，大部分也包含統包這個服務，下方照片藍色框框就是黑崧空間的室內設計服務流程，紅色框框就是「統包」的服務，但設計師有沒有單接「統包」就要看各公司了。 黑崧空間的室內設計服務流程，紅色框框就是「統包」的服務 因為統包這個工作在工程界每個人都有不同理解，產生的服務也會有所不同，當然價格也會不一樣啦！這差異會在： 有沒有【工程保固】 統包如果有保固，才會有相對應的工程品質管理，那統包的人就會篩選有一定品質施工廠商和有明確的施工規範來要求施工廠商。 有沒有【繪製施工圖面】 會繪製施工圖面的統包很少數，但有這個服務可以幫助統包將屋主自己的需求列得更清楚，在裝潢完成要驗收時也會更明確，如果圖面有簽約就更不會有爭議。但因為不是「室內設計」服務就不會有收邊、磁磚分割、系統櫃設計等細節設計。 基本上，如果是請認識的「某工種的師傅」做統包，對多數的師傅來說統包的工作就是幫屋主找齊工程其他需要的師傅，在他們的認知裡是不會有品質管理和繪製施工圖的概念。但如果你是請「統包工程行」來做統包，那就要問清楚他的統包「服務」有包含什麼？ 以黑崧空間為例，我們是有提供「統包」的服務，而我們的統包就包含著工程品質管理與施工圖面繪製，合約與金流也會有住保履約的保固。服務與費用可以看這裡。 2.統包與室內設計師的費用比較 統包的傳統收費大多是將利潤包含在各個施工項目裡；室內設計師收的工程管理費大多是以%計算，施工項目多數也會再含加利潤。孰高孰低還是要看各公司（所以工程管理費用我真的比不出來） 但統包因為沒有畫設計圖，也不用花時間跟業主討論設計、格局、需求等等，就不用「設計費」！這句話真的很廢話，但很多人就是卡關在這裡，一直在討論誰比較省....這就像蛋餅有沒有加蛋價格一定不同，少了一個服務當然比較省！ 至於老屋或新成屋的工程費用計算可以參考下方表格概算。 房屋狀態 裝修(潢)預算建議(不包含軟裝傢俱、電器) [...]

自己發包老屋翻新工程 自己發包？老屋翻新工程的風險！含5個評估是否適合自己發包？ 自己發包老屋翻新工程沒有不行，不過這是在了解風險承擔和自身能力下才能做的判斷。因此，本篇文章將告訴你自己發包不能不知道的風險，還有五個方向可以幫助你評估自己是否適合發包，幫助你在老屋翻新中不踩雷！ 想了解統包，可以看這篇文章【統包與室內設計師，差別、費用、該怎麼選擇？】 災情一、自己發包，遇到裝潢蟑螂拿了錢卻跑路 怎變這樣！ 苦主遇「裝潢蟑螂」 新家變廢墟 在裝潢糾紛裡，最淒慘的案例莫過於遇到「裝潢蟑螂」。這樣的角色有設計師也有施工廠商，他們會假冒自己和一般的設計公司或施工廠商一樣有設計與施工的專長，但等真正施工的時候就將業主的房子搞得一團糟，如圖所示的新聞。其實只要搜尋 Google 就會發現這樣的案例也不乏大型知名的設計公司。根據住宅消保會的統計，自 2013年到 2022 年6月，已累計受理11,436件的住宅糾紛，其中7成是裝修糾紛，糾紛金額從 2 千 5 百元到 7 千多萬元不等，最嚴重的還有人因此負債千萬、輕身... 迷思：我只要找有公司、有店面，甚至是連鎖的設計師、施工廠商施工，對方絕對會負責到底將我家裝潢弄得美美的！ 風險：不管是找工班還是設計師，即使對方是公司行號，都可能遇到拿了錢不做事，甚至把房子搞得更糟。因為裝修費用一次都是一大筆，直接匯款到對方戶頭，沒有住宅消保會的監管，就算你有簽合約，你的錢也可能隨時泡湯！ 危機如何破解：從住宅消保會（行政院消保處公告全國性專業型消保者保護團體）旗下的趣味家（住宅產業育成中心）尋找合作的設計師，並要求設計與施工的契約、圖面都要由住宅消保會審核，金流也由住宅消保會（第三方）監控。確定設計與施工到一定階段經過業主驗收才能匯款至設計單位或施工廠商的戶頭裡。 目前，黑崧空間是趣味家的輔導業者，與DQPA住宅消保會簽署了一份從設計到施工完整的住宅保障履約保證合約。該合約由第三方支付系統保障業主支付的每一筆錢，如果有違約行為，消費者可以申訴並獲得100萬的檢舉獎金。 災情二、自己發包，輕視裂縫、鋼筋外露的警訊，天天活在危樓下，生命財產遭受威脅 [...]

買老屋/中古屋不踩雷！ 買老屋/中古屋不踩雷！5個步驟買屋不漏看！（內含pdf免費下載） 買老屋？，你是否覺得風險很大？有一些老屋的問題是沒有辦法裝潢調整的，也很少有專業人士會和你一起看老屋，那這些問題如果在買老屋前就先注意，既可以避免耗費老屋翻新的費用與時間，也減少後悔的機率喔！先說明因為我們是空間設計師，我們的注意事項是針對屋況、座向、格局等建築本體來討論，比較不會深入談投資、風水的問題，你也可以從目錄點選你有興趣的段落進行閱讀喔！這裡有小編整理好的確認清單，可以加line免費下載喔！ 買老屋確認清單免費下載   想了解老屋翻新，可以看這篇【老屋翻新懶人包！費用、設計師、貸款補助須知的6件事！】 1.哪些房子是老屋、中古屋？ 一般來說屋齡在5~20年稱之為中古屋；20年以上稱為老屋，從下面這張表格裡可以看得更清楚，也有人會沿用危老條例(都市危險及老舊建築物加速重建條例)，認為屋齡30年以上才是老屋。 這篇文章針對是中古屋與老屋，因為這類房屋有經過一定時間的使用，所以在下手之前更需要認真檢查屋況與周邊環境，除了會有更多談價的空間，也保障你住的安全。 屋齡 名稱 備註 尚未完工 預售屋 多為鋼筋混凝土(RC)、鋼構造；尚未申請建築使用執照。 5年以下 新成屋 多為鋼筋混凝土(RC)、鋼構造；已申請建築使用執照；多數尚未被居住過，或剛住不久。 5~20年 中古屋 多為鋼筋混凝土(RC)造；多數已被居住一段時間，或轉手幾次。 20年~40年 老屋 鋼筋混凝土(RC)、加強磚造，已轉手幾次；有些可能涉及違建。 40年以上 超老屋 多為磚造、木造、竹造等特殊材料建造的房子；在清代、日治時期完成，多數沒有建築執照。 [...]

老屋翻新懶人包！ 老屋翻新懶人包！補助、費用、流程、時間須知的7件事！｜宜蘭 老屋翻新的工程是否需要花費大量資金？一般的室內設計師是否具備足夠的專業知識來處理老屋翻新的問題呢？另外，如何確定老屋翻新的價格和費用不會超出預算呢？此外，老屋翻新所需的施工時間又有多長呢？ 這篇文章可以說是老屋翻新的完整指南，其中對於在宜蘭地區的房主，也提供了相關的注意事項。如果想要快速找重點，也可以點選目錄到自己需要的章節喔！ 如果你的房子是預售屋或新成屋，可以先看我們另一篇文章【新成屋裝潢懶人包！費用、順序、時間你需要知道的5件事！】會對你更有幫助喔！ 1.哪些房子是老屋、中古屋？ 通常而言，房屋的年齡在5至20年間被歸類為中古屋，而超過20年的則被歸類為老屋；至於超過40年以上的老房子，則在此文中被臨時稱為“超老屋”。透過下表，我們能夠清楚地看出這些年份的分類依據。 在眾多相關文章中，中古屋和老屋經常被一同討論，因為中古屋可能會面臨老屋所常見的問題。而至於超過40年以上的老房子（業界尚未就此類房屋統一命名，因此在此僅稱為“超老屋”），可能需要應對古老失傳的工法，類似於古蹟修復（我們之前在做過古蹟修復類的工作，如有相關問題也可詢問喔！）。本文將首先重點討論中古屋和老屋相關的問題。 屋齡 名稱 備註 尚未完工 預售屋 多為鋼筋混凝土(RC)、鋼構造；尚未申請建築使用執照。 5年以下 新成屋 多為鋼筋混凝土(RC)、鋼構造；已申請建築使用執照；多數尚未被居住過，或剛住不久。 5~20年 中古屋 多為鋼筋混凝土(RC)造；多數已被居住一段時間，或轉手幾次。 20年~40年 老屋 鋼筋混凝土(RC)、加強磚造，已轉手幾次；有些可能涉及違建。 40年以上 超老屋 [...]