老屋翻新的工程需要預備多少費用？100萬夠嗎？如何確定老屋翻新的價格不會超出預算呢？時間又有多長呢？要如何找到適合做老屋翻新的室內設計師呢？

這篇文章可以說是老屋翻新的完整指南，其中對於在宜蘭地區的房主，也提供了相關的常見問題。如果你正想買老屋推薦你再延伸閱讀這篇【買老屋/中古屋不踩雷！5個步驟買屋不漏看！】

說明一下中古屋和老屋的面對問題差異不大，超過40年以上的“超老屋”，如果構造是木造、竹造、傳統的清水磚造可能需要應對古老失傳的工法，比較難找到有能力處理的師傅（我們之前在做過古蹟修復類的工作，如有相關問題也可詢問喔！）。本文重點先聚焦中古屋和老屋相關的問題。

1.需求釐清、預算分配：2周

翻新是為自住或出租，目的是要規劃給年長者居住，還是要迎接新生兒？

估算自己需要預備的，工程、設計、管理、申請室內裝修許可、家具等的費用。

2.找設計師：2周

依據自己的需求與預算，比較2~3位設計師的提案，預算在此也可以更明確範圍。

3.設計討論及規劃：3~4個月

這段時間不僅是設計師的作業時間，也在每次設計討論時預留充足的時間檢視自己的需求，避免在施工中追加突然想到的項目，進而節省時間和金錢。

想要加快設計討論？歡迎再讀這篇【室內設計師這樣溝通才不會後悔！5個你一定要討論的事】

4.申請室內裝修許可：2~3周(可以和設計討論重疊時間）

不同老屋、不同地區會有不同的室內裝修規定，如果不希望被惡鄰居檢舉，有個許可證就是比較保命！

細節可以參考【室內裝修許可需要申請？費用、時間、流程、檢舉、補辦一次懂！】

5.老屋翻新工程：3~7個月

施工時間會視工程項目的規模和複雜程度而定。一般的30坪左右的老公寓預估3~4個月；3層樓50坪透天，大約4到7個月之間。預留足夠的時間，可以確保師傅能在不影響品質的情況下施工。這比未來需要花更多金錢和時間再整修更為划算。

在宜蘭，冬季屬於雨季，會對室外工程產生影響。如果老屋翻新涉及到室外工程，建議在冬季先行安排，最大程度地避開雨季，以確保工程進行順利。

總體來說，從設計到完工，至少需要7個月的時間。

只想部分施工，設計師可以幫忙嗎?【居家「部分」 裝修、整修、增建 設計師可以做什麼?】

2.老屋翻新的工程流程

老屋翻新與新成屋工程最大的差異就在於水電、泥作、補強、門窗這種基礎的工程比例會很高，也是翻新後房屋使用年限的關鍵，常見的工程步驟如下。

（1）提交裝潢申請至管委會、告知鄰舍

在裝潢前如為公寓、集合住宅有管委會者，一定要先提出申請，並了解其裝潢規範，在其規範下貼施工公告並一一告知周遭鄰舍，可以避免不必要的紛爭。

（2）保護工程

在進行裝修前，需要用保護板保護共用的公共空間和需要保留的裝修物，諸如磁磚、木地坪或門窗等。如果設計時有想清楚要保護的部分能一定程度減少裝修的開銷，也讓師傅能夠更專注於自身的施工項目。

（3）拆除工程

老屋翻新大多難以避免拆除工程，大多是既有的裝修物、磁磚、門窗、增建物等，這是裝修中噪音、危險度最大、最容易引發鄰居反感的時候，這時我們都會全程在現場，確保周遭環境、人員安全、沒有破壞要保留的東西。

（4）基礎工程(水電、泥作、補強、門窗、防水等工程)

基礎工程就是如果沒處理好也不太能夠「住」的項目，這類工程非常重要，關係到建築物未來可使用的年限、影響到整體居住安全，在預算不足的案例中我們會建議屋主先將基礎工程做好，其他裝修、設備再依據預算調整。

（5）裝潢工程(木作、油漆)

木作涉及的項目如隔間牆、天花板、木作櫃體等，部分系統櫃廠商也能做到、更省時，但木作還會比系統櫃有更多的自由度去調整細部。

油漆工程就像是打粉底一樣，將空間裡裝修的瑕疵、不均勻、小凹凸用批土抹平，再以水泥漆或乳膠漆上漆。

（6）設備工程(空調、衛浴、廚具設備)

設備工程在目的就在於提升居住品質，，諸如衛浴設備、空調設備、廚具設備，想要有好品質的設備除了挑大廠牌，後期的保養、維護也是重點，就如空調師傅每年至少要保養、清潔空調一次，師傅的細心、溝通就很重要。

想自己發包？推薦你再閱讀【自己發包？老屋翻新工程的風險！含5個評估是否適合自己發包？】

3.老屋翻新的預算費用怎麼抓？

以常見的三層樓70坪老屋翻新，在宜蘭工程費用如果是400萬可以做到基礎的品質，

以我們的收費設計42萬佔8%、工程管理80萬佔14%、緊急預備金40萬佔7%。

（1）工程費用

老屋翻新的預算很常會因為屋況而有所調整，以我們的經驗而言，粗略抓可以參考下表方式計算，

「室內設計」是指會針對居住者做訂製木做或特殊的門窗，一般覺得有些「設計感」的空間就屬這類。

「輕裝修」則是不變更格局，材料、設備都是挑最基本、堪用的物件。

因為老屋翻新會在拆除工程後發現隱藏的壁癌、蟻窩或是因為牆體過薄施工時不小心打穿了牆壁，都建議預留工程費的10~15%預備金。

（2）設計師費用

我們的服務收費可以參考【收費與服務】

1.丈量提案費：3000元以上(通常可於設計階段折抵)

丈量和提案的服務目的在協助屋主選擇適合自己的設計師。這時的工程報價通常是粗估，有些設計師或統包會在此低報需要的費用為求拿到案子，等工程進行中再用各種理由追加，聽說過最誇張的有追加到雙倍價格。

2.設計規劃費：3000元到上萬元/坪

設計階段我們會幫助居住者釐清自己的需求、控制預算和材料的使用、模擬動線的合理性、配電的安全性、施工的可行性評估，常見的圖面有平面圖還會有立面、各工程的施工與細部圖，不同於其他公司我們的需求釐清討論，會設計空間以配合居住者的生活習慣，這個討論可以更清楚每個空間需要及不需要的裝修物，也有助於將預算花在刀口上。

覺得設計費太貴？我們還有這種選擇【室內設計到底在做甚麼？設計與製圖服務我該如何選擇？】

2.室內裝修許可證申請費：60000元起

不包含變更使照、建照、消防、結構技師的簽證。

可以參考【室內裝修許可需要申請？2025費用、時間、流程、檢舉、補辦一次懂！】

3.工程管理費：工程總費用的5%至25%之間

工程管理費為何存在巨大的差異？這是因為有些設計公司僅協助你找尋施工廠商，而並未在工程品質上進行嚴格的把關，也會將部分管理的費用疊加在各工程項目裡，工程保固通常也僅為一年。

然而，我們認為老屋翻新的工程品質非常重要，良好的工程品質是房屋持久耐用的基礎，為此我們提供兩年的工程保固，施工中我們也會在工程進行的每一天向屋主提供報告工程進度與材料進場項目、現場即時監視錄影。

完工後提供裝修履歷和使用說明書，幫助屋主更清楚房屋使用的材料、師傅以及如何保養維護才能更長久使用裝修材。

收費怎樣算合理？推薦再讀【工程管理、監工是在做什麼？設計師多少收費是合理的？】

4.老屋翻新不做哪些工程會後悔?

老屋翻新相對於新成屋的裝修多很多工項，但在預算不足下，該先選擇處理哪些問題？以下就先列出改了一定有感的高CP值工程。

1. 結構補強工程（處理結構安全問題）
2. 水電工程（處理水電管線老舊問題）
3. 防水工程（處理漏水、壁癌問題）
4. 拆除、隔間工程（處理通風、採光、格局問題）

（1）結構補強工程（處理結構安全問題）

混凝土的使用年限通常約為50至60年，品質優良的混凝土甚至可持續使用至80至90年。

以前的建築法規相對於現行標準較為寬鬆，因此設計和施工可能存在潛在弱點，如民國63年前建築法沒有抗震要求，88年的921後又再次修法。特別是當建築物本身已呈現明顯裂縫，或位於地震帶或地質較軟弱的區域時，需更加謹慎。

建築物的結構問題通常會表現在沒有裝潢物的牆面上，一旦發現以下問題，務必拍攝照片，並與結構技師進行深入討論。

1.鋼筋外露：

鋼筋外露可能是海砂屋的問題。以下是一張網路上的海砂屋照片，天花的鋼筋幾乎完全裸露，並出現了明顯的生鏽現象。若觀察到類似的屋況，或者現況空間裝修天花板，建議掀開天花板進行檢查。若有疑慮，可以考慮委託當地建築師公會進行氯離子檢測，大約需要數千元的費用。

海砂屋實際案例，因為混凝土裡有海砂成分導致鋼筋生鏽、混凝土剝落。（照片來源）

2.結構梁柱裂縫：

梁柱的部分需檢視樑柱接合處、柱子的頂端或底部、樑端或樑靠近牆的區域，是否存在接近45度或交叉的斜向裂縫。

一般而言，若發現超過寬度2公分（大約10元硬幣的厚度）、長度達10公分以上的裂縫，可能是房屋曾受到強力外力作用，因此建議請結構技師進一步釐清原因。

然而，若裂縫源自不同材質的銜接，或者是裝飾材料本身而非結構性的柱樑，可能僅為自然裂縫，不用過於擔心。

柱子部分有45度或交叉斜向的裂縫。（照片來源）

3.房屋傾斜：

據結構技師的說法，傾斜率若少於1/200，一般認為仍在安全範圍內。然而，若房屋的傾斜率超過1/40，建議考慮拆除並進行重新建造，以確保結構的安全性。

精確檢測斜率通常需要使用專業儀器，若想自行進行檢測，可使用棉線綁住鉛錘或其他重物，懸掛於天花板上，觀察柱子上下以及棉線與天花板的距離，以判斷是否存在明顯的差異。若已經能夠用肉眼觀察到明顯的傾斜現象，建議仍然尋求專業建議。

免費小工具：

※建築物本身已經有些明顯裂縫，可以下載台北市政府免費的PDF“震災後住家房屋自我檢查手冊”，一一對照房屋的狀況。
※想知道房子是否位於地震帶或地質軟弱，可以查詢土壤液化潛勢查詢系統、台灣活動斷層查詢系統，做初步確認。

（2）水電工程（處理水電管線老舊問題）

房屋屋齡為20年以上、從未抽換過電線，建議全面更換水電管線。

電路部分，由於以前的電器用電量較小，重新評估居住者的用電需求有助於避免電線過載和跳電現象，電線更新也能避免電線走火的風險。

水路方面，老屋經常遇到如水管漏水、水壓不足和排水管阻塞等問題，先更換也能降低漏水風險。

但須注意如果是老屋公寓，排水管很多都是藏在樓下住戶的天花內，如果要更換就需要墊高地板，一般提到「水電全室更新」大多也不含排水管，要問清楚師傅的報價。

下面照片是我們家更換配電時，將電管外露（即明管），師傅以垂直水平的方式配置管線，即便我們沒安裝天花板，也能保持整齊有序，未來要維修或增加迴路也很方便。

垂直水平的方式配管，就算不裝天花也不會雜亂。

（3）防水工程（處理漏水、壁癌問題）

漏水問題是老屋最常遇見的問題。多數的原因都是外牆、浴室防水層老化、牆體內的管線漏水、濕氣等。如果不去處理這個問題，未來可能導致裝潢損壞、霉味蔓延，油漆、粉塵可能會持續脫落和飛揚，造成呼吸道的問題。

這張照片是我們家其中一間臥室，在改造前天花、牆面有嚴重的漏水與壁癌問題，我們嘗試過許多方法處理（看看after照片的天花）。後來拆除了後方增建物並重新在外牆鋪設鐵皮，才真正解決壁癌與漏水的源頭。

（4）拆除、隔間工程（處理通風、採光、格局問題）

一些裝修的書籍或文章經常選擇不重新設計隔間。這是因為改動隔間需要進行拆除、泥作或木作工程，整體工程相對繁瑣，成品卻可能空無一物。

然而，多數老屋的格局和空間常常有動線不順、格局混亂問題。如果夠改變格局，能直接提升通風、採光以及整體空間感，這種變化是超過裝潢物的高級感受。

照片是我們家拆除舊有的木製隔間和後院的增建廚房後的對比照片，可以看到採光和通風效果大幅提升。

5.老屋翻新案例-40年老屋翻新手感宅

• 裝修面積：室內20坪、室外10坪
• 裝修費用：120萬
• 案例特點：重點在改善格局通風採光、基礎工程、重點式裝潢
• 設計說明：

40年老屋翻新是我們的自宅，希望營造通風、採光良好，可以居家辦公也可以讓出足夠空間使小孩玩的盡興的家。

我們將南側增建物全數拆除、加大幾乎所有的門窗，讓陽光進到室內，改善原有潮濕、陰暗的環境；拆除舊有在餐廳的輕隔間，讓視覺更加開闊，通風更流暢；漆面使用無毒、環保的樂土、白灰保護家人也避免宜蘭常見的反潮問題。

空間裡最大程度的保留地板與隔間，新做的木作只有客廳包樑、廁所的格柵天花。各空間主要使用家具做為定義、展示風格的元素，讓大部分的空間可以依生活需要彈性調整，也使風格在各個家具、燈具細節中展現。

黑崧更多老屋翻新案例：【案例作品】

在網路上選擇室內設計師最常見的方式有四種：檢查作品集和設計風格、選擇具有「室內裝修工程管理乙級」資格的設計師、挑選已設立公司的設計師、以及查看網路上的評價。

然而，我們認為這些條件還不足夠，因為老屋翻新的糾紛問題很常見、大多數人也沒有完整的裝修經驗。因此，我們想再列出幾個重要的條件，以幫助大家更謹慎地選擇室內設計師：

（1）加入住宅消保會的合作設計師

由於室內設計、裝修工程的資金流動較大，因此由中立的第三方機構監督合約和金錢的流動，可以避免遇到設計或工程的問題。而住宅消保會是行政院認可的第三方，相較於其他機構是更為有保障的。

住保設計師傳送門【住宅消保會評鑑設計師】

（2）工程保固期限

選擇有兩年以上施工保障的設計師。

（3）提供「需求釐清」的設計

設計師引導居主者將自己的需求與習慣更有系統地列出，讓日後的設計與裝修更符合居住需求。

沒有這樣的服務僅用套板做的設計，多數完工後會有很多「後悔」項目，可以諮詢設計師是否提供類似的服務。

（4）工程重要節點回覆和工程履歷紀錄

施工中如實紀錄使用的材料和工項，可以幫助屋主更了解裝修的整體過程；完工後的工程履歷也是幫助維護時更清楚材料與師傅的資訊。

（5）提供空間使用說明書

驗收交屋後，設計師應該提供裝修、設備等保養說明，讓空間可以使用的更為長久。

統包、室內設計師我該如何選擇？【統包與室內設計師，差別、費用、4步驟幫助你選擇！】

（1）你的建築物本身是否合法？

第一種合法：建築物建築前有沒有經過申請「建築執照」，並在蓋完後拿到政府核發的「建築使用執照」，這是現今建築要蓋時唯一合法的途徑。

第二種合法：如果建築物為民國64年前興建的建築物，並有做「建物所有權登記」俗稱「保存登記」，也可以算為合法建物。

*想了解「保存登記」是什麼，可以再延伸閱讀這篇

最簡單暴力的方式就是看你有沒有「房屋權狀」，上面會有你「合法」建物的面積。

但要確定建築物哪些部分是合法，還是要以「建築使用執照」或「建物所有權登記」的建築圖面為準。

*想了解「房屋權狀」是什麼，可以再延伸閱讀這篇

如果以上的東西你整棟建築物都沒有，確定是非法的，建築也不是民國64年前興建的，沒辦法申請「保存登記」，那除非你想補照，那就可能要面臨部分拆除以符合現行的法規。

（2）老屋翻新做了哪些項目？

如果變更到建築物的面積、高度、樓板高度、建築物外牆、拆除部分(且過半)建築建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂：就會需要申請「變更使用執照」或是重新申請「建築執造」，法令依據詳建築法第9條。

如果你要在建築物裡裝修：這就有可能需要申請室內裝修許可，判斷方式可以參考【室內裝修許可需要申請？費用、時間、流程、檢舉、補辦一次懂！】

這裡先簡單說明，但因為法規的規定很細瑣、不同縣市的細則也會不同，想要明確判斷還是需要諮詢室內設計師或建築師，做更明確的判斷！

（1）一般住宅翻新-宜蘭縣中低收入戶老人及低收入戶住宅設施設備修繕補助辦法

須為中低收入戶者方可申請。

（2）特殊意義的老屋-蘭陽老屋新生命

幫助老屋屋主媒合承租業者，承租者會獲得政府補助做為老屋的修繕的費用，空間也會做為活化當地的據點，翻新主要做為承租者營業使用。老屋對社區需有特殊意義或故事，申請也要依政府辦法與時程。

（3）具有歷史、文化、藝術價值的建物-文化部私有老建築保存再生補助計畫

民國60年（含）以前興建完成之具有歷史、文化、藝術並有保存再生價值等潛力之私有建物整建或修建。

（4）公寓、住宅大廈、連棟透天厝(“非”單一所有權人)結構補強-私有建築物耐震弱層補強

耐震能力評估為有安全疑慮者。

（5）老屋想拆除重建-宜蘭縣都市危險及老舊建築物加速重建專區

都市計畫範圍內合法的危險或老舊建築物，私有建築物也可申請。

（1）老屋翻新100萬夠嗎？預算很緊該怎麼辦？

以我們的經驗來判斷，老屋翻新100萬的工程費用只夠處理16坪左右的空間，一坪的工程費約6萬左右，

在這種預算緊縮的狀況我們有三個建議：

首先將資金用於必要的「保命」的基礎工程，如水電、泥作、補強、門窗、防水等工程，以確保建築的安全性與基礎的生活性！

二是最大程度的保留還堪用的建材，如地板、大門、磁磚、家具，盡量減少基礎工程對這些材料的影響，如果想要調整顏色或風格也可使用「專用」的改色塗料上漆，也能有煥然一新的效果。

三是放大自己DIY的能力，比起素人學習設計或工程管理，我覺得自己施工是最容易入手的，尤其是舖保護、上油漆、軟裝佈置、木作裝修等「裝修」項目，這類工程不會有危險性問題，網路上也有很多教學和指南，像是我們家裝修就是自己噴塗樂土，施工行情大約是3000元起/坪，我們家天花+牆面的面積大約60坪，雖然不像師傅做的完美，但自己施工就現省18萬！

（2）老屋翻新可以自己發包嗎？

老屋翻新涉及的工項很多，基礎工程就有水電、泥作、補強、門窗、防水，裝修工程基本就有木作與上漆工程，

我認為要達到可以自己發包的標準就是你要很清楚每個工種的標準流程和檢驗停留點，並在發包前就能清楚和師傅達成共識！

不得不說我們作工程到現在覺得要能方方面面顧及還是有一定難度….

想要更精準評估可以再來閱讀這篇【自己發包？老屋翻新工程的風險！含5個評估是否適合自己發包？】

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