預售屋是什麼？客變又是什麼呢？買了預售屋後，我們會遇到哪些事情，需要經歷哪些流程呢？同時，我們在購買預售屋時需要注意哪些事項呢？
我們曾買過預售屋，並陪伴業主走過這個流程，但由於預售屋從買賣到交屋再到室內設計等方面涉及的事情很多，因此在此只針對新手容易遇到的客變問題進行討論。未來，我們也會補充如何選擇室內設計師、新成屋驗屋以及需要注意的設計細節等相關資訊，或者留言告訴我們你還想知道什麼！讓我們現在就從預售屋的客變問題開始了解吧！
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1.預售屋是什麼？我會遇到甚麼流程？
預售屋是什麼：
預售屋指的是建築商銷售的建物，尚未獲得「使用執照」，通常建築物尚未開工或正在建造中。由於預售屋尚未完工，因此允許進行部分的空間修改，這也導致了客變服務的需求。
在預售屋的支付模式上，類似於「合資」幫助建商蓋房，購房者並非需一次性支付全部款項，而是在建商完成不同階段，如達到特定樓層、結構完成等時進行分期支付。對於現金有限的購房者而言，這種支付方式具有吸引力。然而，近年來爛尾樓問題頻繁，建商的信譽和經驗成為更需要謹慎考慮的因素。若建商歸屬於住宅消保會旗下的住保業者，則會提供更為保障的選擇。
你會遇到甚麼流程：
(1) 簽署合約
在你確定購買預售屋後，你需要與建商簽署正式的買賣合約。建商會向你詳細說明各階段支付的費用比例、所使用的建材、相關工程的保固條款、平面圖等相關事項，同時提供開工的預定時間。
(2) 客戶變更規劃（俗稱的客變）
建商在動工前會公告客戶變更的時間，你可在獲取自己的戶別圖後進行修改，接著與建商簽署變更合約。
(3) 驗屋
當建築物完工並順利取得使用執照後，建商會主動與買家聯繫，以確認房屋的整體狀況。由於絕大多數人缺乏專業知識和相關檢測設備，因此他們通常會委託驗房公司進行房屋檢驗，並向建商報告需修復的問題。
(4) 交屋
當驗房程序順利完成且修復事項確認無誤時，你需支付尾款，並與建商進行正式的交屋手續。
(5) 室內設計、裝潢
若你期望提升房屋機能性或使室內裝潢更具品味，室內設計便可協助你處理這些需求。
(6) 入住
佈置家具，開始與新居共同生活。
2.預售屋客變可以變什麼？不能變什麼？
客變的規定因建商而異，但如果你注重風水，可能會特別關注廁所、廚房和陽台的位置。因此，在購買預售屋前，最好在合約簽署前仔細核實建商的客變規定，以免將來無法更改這些區域的設計。此外，有些建案可能不提供客變的選擇，因此在合約簽署前最好事先諮詢，以避免不必要的困擾。
以下就先列幾個常見可變與不可變的項目：
可以變的項目
- 房屋格局：若原始格局為四房兩廳，欲調整為三房兩廳，在不涉及結構牆、各戶外牆變動的情況下應可實現。相反，欲由四房增加至五房也可能達成，但內部尺寸與大小將須視需求做適度調整。
- 水電配置：常見的調整包括開關、插座的增減、位置調整、迴路新增等，均可根據實際需求進行調整。然而，電箱位置是否可變更則需視具體情況而定。
- 建材設備：預售屋下訂後，在與建商簽約階段應能查閱建商提供的一些標準配備，例如廚具、衛浴設備、地板等。若對這些標準配備不滿意，可考慮退換。
一般而言，退換東西的原則為「退料不退工」，即僅退還材料成本，因此若日後再需重新製作相同項目，成本將相對提高。然而，若確定不會使用該項目，提前退換可節省日後可能產生的拆除費用。
不能變的項目
- 影響建築外觀的因素，諸如窗戶、陽台等基本上難以進行修改。至於大門位置的可變性，則需視具體建商政策而定。
- 管道間：此指廁所中的一個專供管道通行的區域。該區域的調整可能對其他樓層產生影響，因此變更的可行性相對較低。
- 涉及給排水、瓦斯設備位置的空間：例如廁所、廚房、陽台等區域。這些空間的修改可能牽涉到給排水、瓦斯管道的調整，且此類變更可能對其他樓層產生影響。
要注意在預售屋裡廚房與廁所大多是不能移動位置的
3.預售屋客變自己來還是找設計師？找設計師費用多少？
如果最初打算委託室內設計師進行室內裝修，建議你儘早讓設計師處理客變事項，以節省後期拆除和變更所需的成本。然而，如果你的預售屋為公寓，且樓層超過六層以上，若有天花板裝修或更改牆面材質等需求，應留意合約或管委會是否要求進行室內裝修許可的申請，這就會需要室內設計師或建築師幫忙申請了！
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而若你尚未確定或未找到適合的設計師，則應考慮你的居住複雜度。例如，居住人數的增加、功能需求的複雜性、家中有老人或小孩等因素都會增加設計的複雜度。能否清晰評估這樣的複雜度並將需求明確呈現在圖面上，進而告知建商，將取決於個人的能力。
以宜蘭地區為例，客變的費用通常在每坪1000元至1500元之間，而不同地區的價格可能有所不同。我們的收費可以參考服務與收費，若之後有進行室內設計簽約，費用則可進行抵扣。
4.預售屋客變時間怎麼抓？何時要找建商？何時找設計師？
每個建案的客變時間點可能有所不同，然而，建商通常會明確指定開始和截止客變的時間範圍。一旦建商宣布這些時間，你應主動向建商索取AutoCAD圖檔，包括平面圖和水電圖。由於有些建商可能不會主動提供或提供的資料不夠完整，因此主動向建商要求圖檔是確保自身權益不受損害的重要步驟。
至於設計師的選擇，若已確定需要找設計師，有一些觀點建議在購屋後再開始尋找設計師。然而，我們認為，尤其是若是為了自住，最好在購屋之前就先與設計師進行討論。因為即便在簽署房屋買賣合約之前進行格局改變，仍可能引發一些爭議。若確定尚未找到設計師，但希望在客變截止期前處理相關事宜，建議在客變截止期前的兩個月開始主動尋找設計師，進行溝通和明確需求。
最寬裕的時間是在客變截止前的兩個月就找好設計師並開始討論
5.設計師如何幫助你預售屋客變？流程會怎麼走？
當你已經準備好建商提供的平面圖、水電圖等文件後，接下來可以開始尋找設計師。就我們公司而言，你會經歷以下流程，然而，各公司的流程和規定可能會有所不同。
- 諮詢，討論主要需求。
- 簽訂客戶變更合約。
- 填寫“需求釐清表”。
- 提供平面配置圖和水電圖的提案。
- 調整平面圖並確認所有圖面。
- 陪同客戶與建商進行變更洽談。
諮詢的目的是讓設計師了解客戶的主要生活習慣、風水考量和特殊需求等。不同於一般室內設計案，客戶變更經費較少。如果你尚未確定要委託該設計公司進行室內設計，在簽約前的初步規劃階段，不同公司所提供的服務規模可能不盡相同，我們則會提供過往的規劃案例供你參考。
進入設計階段後，我們將協助你完成專屬於你的“需求釐清表”，以釐清你的需求，並且協助你發現可能出現的使用問題。
完成“需求釐清表”後，我們將提供所需的圖面，如水電燈俱圖、水電開關迴路圖、水電插座圖、弱電圖、給排水圖、隔間尺寸放樣圖、隔間材質圖、天花板圖、地坪分割材質圖、消防設備圖等需要之圖面（依需求而定）。
這些圖面會根據客戶的需求進行調整，討論次數通常為2至3次，最終確認後，我們將陪同客戶與建商確認變更項目。
6.預售屋客變的結論、心得和一些注意的地方提醒！
真誠建議，若你已經確定進行室內設計，建議按照這標準挑選客變階段的設計師。客變階段是為室內設計做準備的關鍵時期，這樣的作法確實能有效節省拆除和施工的成本。
同時，請謹慎考慮設計師的選擇，因為設計師的討論是有脈絡的。例如，我們的黑崧空間將協助你完成專屬於你的“需求釐清表，釐清你的需求和可能未考慮到的使用問題。這些元素在室內設計實踐中將非常有幫助！
有些業主在未確定設計師之前會選擇放棄建商提供的所有材料，然後再請設計師統一設計。然而，這種方式類似於豪宅的操作方式，因為建商安裝這些建材的量比一般設計師多，所以成本可能比請工班安裝更經濟。這樣的選擇需視你的需求而定！
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