老屋翻新的工程是否需要花費大量資金？一般的室內設計師是否具備足夠的專業知識來處理老屋翻新的問題呢？另外，如何確定老屋翻新的價格和費用不會超出預算呢？此外，老屋翻新所需的施工時間又有多長呢？

這篇文章可以說是老屋翻新的完整指南，其中對於在宜蘭地區的房主，也提供了相關的注意事項。如果想要快速找重點，也可以點選目錄到自己需要的章節喔！

如果你的房子是預售屋或新成屋，可以先看我們另一篇文章【新成屋裝潢懶人包！費用、順序、時間你需要知道的5件事！】會對你更有幫助喔！

通常而言，房屋的年齡在5至20年間被歸類為中古屋，而超過20年的則被歸類為老屋；至於超過40年以上的老房子，則在此文中被臨時稱為“超老屋”。透過下表，我們能夠清楚地看出這些年份的分類依據。

在眾多相關文章中，中古屋和老屋經常被一同討論，因為中古屋可能會面臨老屋所常見的問題。而至於超過40年以上的老房子（業界尚未就此類房屋統一命名，因此在此僅稱為“超老屋”），可能需要應對古老失傳的工法，類似於古蹟修復（我們之前在做過古蹟修復類的工作，如有相關問題也可詢問喔！）。本文將首先重點討論中古屋和老屋相關的問題。

老屋翻新相對於新成屋的室內設計多好多工項可以處理，但在預算不足下，該先選擇處理哪些問題？以下就先列出那些改了一定有感的高CP值工程。

1. 結構補強工程（處理結構安全問題）
2. 水電工程（處理水電管線老舊問題）
3. 防水工程（處理漏水、壁癌問題）
4. 拆除、隔間工程（處理通風、採光、格局問題）
5. 軟裝工程（處理觸感問題）

(1)結構補強工程（處理結構安全問題）

混凝土的使用年限通常約為50至60年，品質優良的混凝土甚至可持續使用至80至90年。值得注意的是，以前的建築法規相對於現行標準，存在一些相對較為寬鬆或不完全的規定，因此設計和施工可能存在潛在弱點。特別是當建築物本身已呈現明顯裂縫，或位於地震帶或地質較軟弱的區域時，需更加謹慎。在老屋翻新的過程中，首要考慮解決這些安全隱患，因為這類問題雖然平時難以察覺，但一旦發生，可能導致人命和財產的損失，可謂與保險一樣，平時用不到，但危機發生時卻極為重要。

建築物的結構問題通常並非立即顯現，除非問題十分嚴重，一般難以立即察覺。對於一些被裝修遮掩的地方，如翻開木作天花板，檢視未做木作牆壁的區域，需要仔細觀察。一旦發現以下問題，務必拍攝照片，並與結構技師進行深入討論。

1.鋼筋外露：

鋼筋外露可能是海砂屋的問題。以下是一張網路上的海砂屋照片，其中天花的鋼筋幾乎完全裸露，且出現了明顯的生鏽現象。若你觀察到類似的屋況，或者現況空間有裝修天花板，建議你掀開天花板進行檢查。若有疑慮，可以考慮委託當地建築師公會進行氯離子檢測，這項檢測通常需要數千元的費用。

2.結構梁柱裂縫：

柱的部分需仔細檢視樑柱接合處、柱子的頂端或底部。對於位於門窗邊的柱子，應特別留意柱子在門窗開口處的情況，是否存在接近45度或交叉的斜向裂縫。在樑的檢查中，特別需要注意樑端或樑靠近牆的區域，是否有近似45度或交叉斜向的裂縫。

一般而言，若發現超過2公分、長度達10公分以上的裂縫，可能暗示房屋曾受到強力外力作用，因此建議請結構技師進一步釐清原因。然而，若裂縫源自不同材質的銜接，或者是裝飾材料本身而非結構性的柱樑，則可能僅為裝飾材料的自然裂縫，無需過於擔心。

3.房屋傾斜：

據結構技師的說法，傾斜率若少於1/200，一般認為仍在安全範圍內。然而，若房屋的傾斜率超過1/40，建議考慮拆除並進行重新建造，以確保結構的安全性。精確檢測斜率通常需要使用專業儀器，但若你想自行進行檢測，可使用棉線綁住鉛錘或其他重物，懸掛於天花板上，觀察柱子上下以及棉線與天花板的距離，以判斷是否存在明顯的差異。若已經能夠用肉眼觀察到明顯的傾斜現象，建議仍然尋求專業建議。

免費小工具：

※建築物本身已經有些明顯裂縫，可以下載台北市政府免費的PDF“震災後住家房屋自我檢查手冊”，一一對照房屋的狀況。
※想知道房子是否位於地震帶或地質軟弱，可以查詢土壤液化潛勢查詢系統、台灣活動斷層查詢系統，做初步確認。

因為混凝土裡有海砂成分導致鋼筋生鏽、混凝土剝落。（照片來源）

(2)水電工程（處理水電管線老舊問題）

如果房屋已經有20年以上的屋齡，建議考慮重新更換水電管線。這不僅有助於提升居住環境的安全性和使用體驗，同時，如果將來需要更換管線，也能避免因此而需進行拆卸和裝修的麻煩。對於電路部分，由於先前的電器用電量較小，重新評估居住者的用電需求有助於避免電線過載和跳電現象。雖然這可能需要額外花費，但家中的電源品質將會有所提升，讓你有如升等座艙的生活體驗。

在水路方面，經常遇到的問題包括水壓不足和排水管阻塞等。如果你對於與水電師傅的交流不太感興趣，將這些問題一併處理可能會更加省心。

以下是一張照片，展示了在進行電路更新時，黑崧家特別提出將電管外露（即明管），這樣師傅能夠以垂直水平的方式進行管線配置，即便未來不安裝天花板，也能保持整齊有序，未來要增加迴路施工上也很方便。

垂直水平的方式配管，就算不裝天花也不會雜亂。

(3)防水工程（處理漏水、壁癌問題）

水漏問題在老屋中常是一大困擾。其發生原因可能包括外牆防水層老化或牆體內的管線漏水。類似水電工程，若選擇忽略這個問題，未來可能導致裝潢損壞，甚至需要進行拆卸。

至於壁癌的問題，若非由漏水引起，也可能源自濕氣，儘管這種情況通常不如水漏問題那般嚴重，但若不加以處理，油漆脫落和粉塵飛揚的問題仍會困擾你的居住環境，使得視覺和感官上都難以忍受。

這張照片是我們家其中一間臥室，在改造前天花有嚴重的漏水與壁癌問題。後來拆除了後方增建物並重新作了外牆防水處理與牆體重新粉刷，才真正解決壁癌與漏水。

(4)拆除、隔間工程（處理通風、採光、格局問題）

裝修和裝潢的相關書籍或文章經常強調不必處理隔間問題，而將經費留給其他裝潢工程。這是因為改動隔間需要進行拆除、泥作或木作工程，整體工程相對繁複，完成後房屋可能一時看起來空曠無物。

然而，多數老屋的格局和空間常常存在狹窄或陰暗潮濕的問題。如果在裝修初期能夠果斷採取改變格局的舉措，有效提升通風、採光以及整體空間感，這樣的優點實際居住後才能真正體會到。

考慮到宜蘭潮濕的氣候環境，若能改善房屋通風和採光，將有助於改善悶濕感受。

這張照片是我們家拆除舊有的木製隔間和後院的增建廚房後的對比照片，可以看到採光和通風效果大幅提升。

(5)軟裝工程（處理觸感問題）

黑崧家因為喜歡磨石子的紋理還是有保留原本的地板，但在沙發前、小朋友遊戲的空間還是有鋪設薄床墊，讓觸覺是溫暖的。

老屋翻新與新成屋工程最大的差異就在於水電、泥作、補強這種最基礎的工程，我們直接泛稱為基礎工程，整體工程的步驟如下(會依據工程的不同而有些調整)。

1. 保護工程
2. 拆除工程
3. 基礎工程(水電、泥作、補強工程)
4. 裝修工程(木作、油漆)
5. 設備工程(電器、衛浴設備)
6. 軟裝工程(家具、家飾)

1.保護工程

在進行裝修前，有必要實施適當的保護工程，以保護共用的公共空間和打算保留的家居部分，諸如牆體、地坪或家具等。這不僅有助於減少未來清理所需的時間和金錢成本，同時也確保施工人員能夠更專注於實際的施工項目。

2.拆除工程

老屋翻新時，通常難以避免拆除工程。在除去老舊裝潢和電器的同時，考慮對部分隔間、樓梯等進行拆除，這樣的作法有助於顯著改善空間利用問題。

黑崧家的舊裝潢拆除

3.基礎工程(水電、泥作、補強工程)

基礎工程是老屋翻新中其中一項至關重要的工作，包括結構補強、新格局設計、漏水和壁癌處理等。若這階段的工作未得善盡，可能將對後續工程造成不良影響，甚至威脅到整體居住安全。因此，在這階段所投入的時間和資金是必要的。

4.裝潢工程(木作、油漆)

木作常涉及的項目包括木製櫃體、隔間牆、天花板等。而油漆則主要涉及大面積的統一色彩和調和，類似為整體空間進行統一的美化工程。

5.設備工程(電器、衛浴設備)

設備工程在提升居住品質中具有重要的地位，諸如冷氣設備、廁所暖風機或全熱交換器等的安裝，有助於改善室內的溫度、濕度、空氣品質等。

6.軟裝工程(家具、家飾)

最後一個階段涉及軟裝工程，包括家具、燈飾、窗簾、地毯等。若在預算有限的情況下，建議將裝修工程的裝潢預算減少（如固定式木作櫃、裝飾用飾板等），轉而增加軟裝工程的經費。因為軟裝是直接接觸到人的五感，提升質感對於居住環境的感受影響更為直接，相較於裝修更具感官體驗。

在翻新老屋的費用上，我們可以區分為三個區塊：第一、二個是設計師提供的設計和監工費用（即工程管理費），第三個是實際的工程費用。

我們的服務收費可以參考【收費與服務】

(一)設計師費用

1. 丈量提案費
2. 設計規劃費
3. 工程管理費

1.丈量提案費

丈量和提案的服務旨在協助屋主選擇適合自己的設計師。在宜蘭地區，此類服務的收費約為每次3000元左右。雖然有些設計師可能不收取這項費用，但需要注意免費未必代表最佳選擇，因為設計師可能會在其他階段進行相應的收費以彌補成本。因此，在這個階段願意投入一些成本，至少與兩三位設計師進行比較，是較為明智的選擇。

我們的丈量提案會提供現場丈量、初步平面配置圖規劃（兩組）、預算概估和一次性的溝通說明討論。

如果你的房屋需要進行大幅整修，且希望得到更精確的估價，相應的提案費用可能會有所增加。然而，若提案費用進行了設計簽約，我們將可將其折抵。

2.設計規劃費

這一階段通常稱為設計費，除了滿足業主的需求，設計師也需提供一些能夠優化生活的提案，使得設計不僅僅追求美觀，更能提升生活品質和便利性。

在宜蘭地區，相關的收費範圍從3000元到上萬元/坪都有。目前我們老屋方案不同於其他公司，包含了詳細的需求釐清討論，幫助你了解你的生活習慣，和你可以擁有的選項，這個討論將使你更清楚每個空間需要及不需要的元素，同時有助於將預算花在刀口上。

3.工程管理費

當確定進入施工階段時，除了設計品質，工程扮演老屋翻新中一環極為重要的角色。透過有效的工程管理，你可以確保建築基礎的安全，同時實現各方面設計的高品質實現。

在宜蘭地區，相關收費通常介於工程總費用的5%至20%之間。然而，大多數情況下，這些費用還會在各個工項中堆疊一定的利潤。為何價格存在差異呢？這是因為有些設計公司僅協助你找尋施工廠商，而並未在工程品質上進行嚴格的把關，且工程保固通常僅為一年。然而，我們認為工程品質至關重要，良好的工程品質是房屋持久耐用的基石。為此，我們提供兩年的工程保固，以確保品質。此外，我們每周會向屋主提供工程進度報告，包含進行中的工程項目和材料進場的照片，並在一定時間邀請屋主到工地確認細節。

相關文章可以參考【工程管理、監工是在做什麼？設計師多少收費是合理的？】

(二)工程費用

1. 工程費用
2. 軟裝費用

要進行多方比較各設計師的建議，建議至少預留一個月的時間以接受設計師的提案。

進入設計階段後，預留3~4個月的時間進行設計和討論。這段時間不僅考慮了設計師的作業時間，也讓屋主有充足的時間反思自己的需求，以避免在施工過程中或完工後的過多追加工程，從而節省時間和金錢。

施工時間將視工程項目的規模和複雜程度，以及當地工班的繁忙程度而定。一般而言，翻新老屋的施工時間通常較新屋長，常見的範圍是4到7個月之間。最好是預留足夠的時間，以確保施工人員能夠在不受趕工影響品質的情況下進行工程。這比未來需要花更多金錢和時間進行修整更為划算。

在宜蘭，冬季屬於雨季，這會對室外工程產生影響。如果老屋翻新涉及到室外工程，建議在冬季先行安排，以最大程度地避開梅雨季節，以確保工程進行順利。

在網路上選擇室內設計師最常見的方式有四種：檢查作品集和設計風格、選擇具有「室內裝修工程管理乙級」資格的設計師、挑選已設立公司的設計師、以及查看網路上的評價。

然而，我們認為這些條件還不足夠，因為裝潢過程中的糾紛問題很常見、大多數人也沒有幾次完整的裝修經驗。因此，我們想再列出幾個重要的條件，以幫助大家更謹慎地選擇室內設計師。以下是尋找室內設計師時非常加分的條件：

1. 加入住宅消保會的合作設計師：由於室內設計、裝修工程的資金流動較大，因此由中立的第三方機構監督合約和金錢的流動，可以避免遇到設計或工程的問題。而住宅消保會是行政院認可的第三方，相較於其他機構是更為有保障的。
2. 工程保固期限：選擇有兩年以上施工保障的設計師。
3. 提供「需求釐清」服務：設計師引導居主者將自己的需求與習慣更有系統地列出，讓日後的設計與裝潢更符合居住需求。這種服務沒有一個公認的名稱，因此您可以問問看設計師是否提供此服務。
4. 工程重要節點回覆和工程履歷紀錄：除了確實紀錄使用的材料和工法並回報業主外，完工後的工程履歷紀錄也很重要。
5. 提供空間使用說明書：驗收交屋後，設計師應該提供建築、設備等保養說明，讓裝修與設備可以使用的更為長久。

這問題有幾個面向，下面一層層來討論：

（1）你的建築物本身是否合法？

第一種合法：建築物建築前有沒有經過申請「建築執照」，並在蓋完後拿到政府核發的「建築使用執照」，這也是現今建築要蓋時唯一合法的途徑。

第二種合法：如果建築物為民國64年前興建的建築物，並有做「建物所有權登記」俗稱「保存登記」，也可以算為合法建物。

*想了解「保存登記」是什麼，可以再延伸閱讀這篇

最簡單暴力的方式就是看你有沒有「房屋權狀」，上面會有你「合法」建物的面積。但要確定建築物哪些部分是合法，還是要以「建築使用執照」或「建物所有權登記」的建築圖面為準。

*想了解「房屋權狀」是什麼，可以再延伸閱讀這篇

如果以上的東西你整棟建築物都沒有，確定是非法的，建築也不是民國64年前興建的，沒辦法申請「保存登記」，那除非你想打平重蓋，那就沒有合法的可能性了。

（2）老屋翻新做了什麼？

如果變更到建築物的面積、高度、拆除部分(且過半)建築建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂：就會需要重新申請「建築執照」，法令依據詳建築法第9條。

如果你要在建築物裡裝修：這就有可能需要申請室內裝修許可，判斷方式可以參考【室內裝修許可需要申請？費用、時間、流程、檢舉、補辦一次懂！】

這裡先簡單說明，其實有些項目還可以用像是「變更使用執照」的方式因應，但因為法規的規定很細瑣，想要明確確定還是需要諮詢室內裝修設計師，做更明確的判斷喔！

1.一般住宅翻新-宜蘭縣中低收入戶老人及低收入戶住宅設施設備修繕補助辦法

須為中低收入戶者方可申請。

2.特殊意義的老屋-蘭陽老屋新生命

幫助老屋屋主媒合承租業者，承租者會獲得政府補助做為老屋的修繕的費用，空間也會做為活化當地的據點，翻新主要做為承租者營業使用。老屋對社區需有特殊意義或故事，申請也要依政府辦法與時程。

3.具有歷史、文化、藝術價值的建物-文化部私有老建築保存再生補助計畫

民國60年（含）以前興建完成之具有歷史、文化、藝術並有保存再生價值等潛力之私有建物整建或修建。

4.公寓、住宅大廈、連棟透天厝(“非”單一所有權人)結構補強-私有建築物耐震弱層補強

耐震能力評估為有安全疑慮者。

5.老屋想拆除重建-宜蘭縣都市危險及老舊建築物加速重建專區

都市計畫範圍內合法的危險或老舊建築物，私有建築物也可申請。

當涉及老屋裝修和裝潢時，通常需要花費更長的時間和更多的資金，因為這牽涉到眾多專業工程。因此，我建議你請專業人士擔任設計師，進行全面的監督和品質把關，這樣可以確保建築的安全性。

如果預算確實有限，則應首先將資金用於必要的「保命」項目，例如結構補強和水電系統，以確保基本的安全性。

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